Banco Imobiliário: uma infância inteira olhando para o lado errado do tabuleiro

Não ganha quem tem mais casas; ganha quem financia as casas dos outros — e o banco brasileiro cobra de quem tem patrimônio o preço de quem não tem.

Você passou a infância jogando Banco Imobiliário. Comprava avenidas, erguia casinhas verdes, cobrava aluguel do irmão mais novo e achava que estava aprendendo a ficar rico. Ninguém te contou duas coisas. A primeira: o jogo existe de verdade. A segunda: quem ganha não é quem tem mais casas. É quem financia as casas dos outros.

Repare na banca.

No tabuleiro, todo mundo briga pelas avenidas e ninguém olha para ela. A banca nunca cai na casa errada. Nunca paga aluguel. Nunca vai para a prisão. Vende os terrenos, financia as hipotecas, recolhe as multas e recebe dos dois lados de cada rodada. Os jogadores quebram uns aos outros; a banca sobrevive a todos. Não por sorte. Por posição.

O jogo foi inventado em 1904 por Lizzie Magie, uma americana que queria denunciar exatamente esse mecanismo: o dono do capital vence o dono do esforço, e a renda extraída empobrece a mesa inteira. A denúncia virou brinquedo. O mecanismo virou infância. E a lição principal atravessou cem anos sem ser lida: todos os peões perdem. A única cadeira permanente é a da banca.

Agora saia do tabuleiro e olhe para o Brasil deste mês.

O Banco Central mostra que o juro do crédito livre para empresas passa de 49% ao ano, o nível mais alto desde 2017. Com a Selic em 15%, o balcão oferece capital de giro ao pequeno e ao médio empresário a três, quatro por cento ao mês. Até aqui, nenhuma novidade: o Brasil sempre foi caro. A novidade está no detalhe que quase ninguém precifica. O banco cobra isso de todo mundo. De quem não tem nada — e de quem tem.

Este é o vilão desta carta, e ele merece descrição precisa. O banco tradicional aceita o seu imóvel como garantia, registra a alienação fiduciária, imobiliza o seu patrimônio no cartório — e te entrega o mesmo capital de giro, pelo mesmo preço, que entrega a quem não tem imóvel nenhum. Cobra de quem tem patrimônio o preço de quem não tem. O colateral entra no cofre. O desconto não sai dele.

Por quê? Porque o banco de balcão não precifica a sua garantia. Precifica o próprio processo. O gerente não tem alçada, o modelo foi calibrado para a média, o comitê fica a três andares e duas semanas de distância, e a prateleira só tem três produtos. Num país onde cinco balcões concentram quase quatro quintos do crédito, o juro não mede o risco do cliente. Mede a falta de alternativa dele.

E o empresário aceita. Aceita porque tem folha na sexta, fornecedor na segunda e pressa o mês inteiro. Pressa é a matéria-prima do spread.

A Abecip acaba de comemorar um recorde: o crédito com garantia de imóvel — o chamado home equity — somou R$ 31,66 bilhões no primeiro trimestre, o maior volume da série histórica, crescendo 25% em um ano. A imprensa leu triunfo. Eu leio o número ao contrário. Os imóveis dos brasileiros valem, nas contas mais conservadoras, mais de dez trilhões de reais. O recorde histórico de crédito garantido por eles é de trinta e um bilhões. Três décimos de um por cento. O maior colateral ocioso do planeta dorme em cartório brasileiro.

Nos Estados Unidos, usar a casa como garantia é rotina de classe média. No Brasil, o empresário tem galpão, sede própria, fazenda, recebível — e um limite de conta garantida a quatro por cento ao mês. Ele não é um risco ruim. É um cliente mal precificado.

O mais irônico é que o encanamento legal já existe. O Marco Legal das Garantias, de 2023, permite que o mesmo imóvel garanta mais de uma operação e destravou a execução extrajudicial. A lei está pronta. Quem não está pronto é o incumbente, e por um motivo que não é técnico. Quem lucra com o giro a quatro por cento ao mês não tem pressa nenhuma de vender o mesmo dinheiro a um e meio. Nenhum incumbente corre para canibalizar a própria margem. A banca do tabuleiro também nunca ofereceu desconto.

Conheço as duas cadeiras dessa mesa. Passei a vida olhando empresas pelo lado do capital: quem tem, quem precisa e quanto custa a ponte entre os dois. E o crédito que eu conheço começa por uma pergunta que o balcão nunca faz. O balcão pergunta quanto você fatura. A pergunta certa é: o que você tem? A diferença entre as duas perguntas vale dois pontos ao mês. E dois pontos ao mês, compostos, são a diferença entre uma empresa que cresce e uma empresa que trabalha para o banco.

O empresário costuma descobrir isso tarde. Ele passou dez anos construindo o ativo com paciência de década e aceitou o passivo com pressa de fim de mês. Montou patrimônio como um poupador e o financiou como um desesperado.

Se eu tivesse patrimônio e precisasse de giro, eu nunca mais aceitaria preço de quem não tem. Garantia real é poder de barganha. Quem não usa, doa. Doa ao banco, todos os meses, a diferença entre o preço do processo e o preço do risco.

E como investidor, eu ficaria do lado da banca. O negócio mais assimétrico do crédito privado brasileiro é financiar quem tem ativo real, contra o ativo real, com folga de avaliação: LTV baixo, alienação fiduciária, prazo honesto. Emprestar a um e meio por cento ao mês contra um imóvel que vale o dobro da dívida não é aposta. É aluguel de capital com escritura. O risco de quem faz isso direito não é o calote; é a tentação de crescer rápido demais e esquecer a folga.

Os demais riscos são conhecidos. Execução de garantia no Brasil testa a paciência de qualquer credor. Avaliação otimista transforma colateral em ficção. Imóvel sem liquidez é quadro na parede: vale muito até o dia de vender. E a Selic pode cair e comprimir o prêmio. Mas note que nenhum desses riscos ressuscita o modelo do balcão. Apenas seleciona quem vai substituí-lo.

O tabuleiro da infância tinha um defeito de fabricação: a banca não estava à venda. Você escolhia entre o peão do cachorro e o da cartola, e a cadeira que nunca perde ficava com as regras. Na vida real, o defeito não existe. A cadeira da banca está vaga em todo lugar onde o incumbente cobra preço de processo por risco de patrimônio.

A pergunta antiga era: quantas casas você tem no tabuleiro? A pergunta nova é: de que lado do financiamento elas estão?

Eu não apostaria contra os grandes bancos brasileiros. São as máquinas de lucro mais resilientes do país; sobreviveram a inflação, confisco, plano econômico e todos os presidentes.

Eu apostaria contra a ideia de que só eles podem ser a banca.

Leo Bentier